원룸 전세로부터 힘겹게 탈출하며 정리한 원룸 전세사기 피하는 체크리스트 9가지입니다. 결론적으로 저는 전세사기는 아니었지만, 계약 당시 부동산사장님의 말만 믿고 계약을 진행했기 때문에, 보증금 반환이 늦어지면 늦어질수록 전세사기의 공포에 휩싸였었습니다.
그동안은 운이 좋았기에 보증금을 안전하게 되돌려 받았지만, 작년 원룸 전세 보증금을 받지 못할 수도 있는 환경에 처했다는 인식이 되자, 피같은 돈을 잃게 될까봐 밤에 잠이 오지 않았습니다.
특히 대학생이나 사회초년생이라면 집을 구하는 행위자체가 매우 낯설고 어색하기 때문에, 부동산중개인의 말에 의존할 수밖에 없습니다. 처음 진행해보는 사회적 계약이므로 낯선것은 당연합니다.
그리고 사회 초년생이 아니라도 부동산계약에 관심이 없다면 몇번을 반복해도 잘 모르는 것이 부동산입니다. 제가 그랬거든요.
지난 글은 아래 링크로 걸어두었으니 필요하시면 참고 해주세요.
묵시적 계약 갱신 중 원룸 전세 빼기 경험
전세 사기가 연일 신문을 장식하고, 경제침체로 부동산 시장까지 폭락한 시기에 원룸 전세 빼기라니,,, 생각만으로도 스트레스군요. 저는 그 스트레스를 봄부터 가을까지 겪게 됩니다. 묵시적
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원룸 전세를 구해야 하는 경우, 아래 9가지 체크리스트를 확인하면 전세사기의 위험으로부터 안심할 수 있습니다. 월세도 마찬가지로 아래 사항들을 확인하고 계약하시면 월세 보증금을 안전하게 지킬 수 있으니, 꼭 확인하고 계약 진행하세요.
원룸 전세사기 피하는 계약방법 체크리스트 9가지
- 인근지역의 전세시세 확인
- 건물의 시세 확인
- 토지와 건물 등기부등본 각각 확인
- 건축물대장 확인
- 공인중개사 확인
- 임대인의 체납세금 여부 확인
- 원룸건물의 전월세보증금 수준과 나의 순서 확인
- 보증보험 가입 가능 여부 확인
- 계약당사자가 등기부등본, 건축물대장 상 소유주와 동일인물인지 확인
확인하는 방법에 대해 알아보겠습니다.
1. 인근지역의 전세시세 확인
원룸 전세를 구하고자 하는 해당 지역의 전세 시세를 확인하고 구하기 시작해야 합니다. 혹여 시세보다 높게 계약하게 되면 그에 따른 기회비용까지 날아가게 되므로, 꼭 시세를 확인하고서 부동산 예약을 하세요.
전세 시세 확인하는 방법
네이버부동산에서 원룸 매물을 쉽게 확인 할 수 있지만, 다방/직방/피터팬의 좋은집 구하기 어플에 매물이 훨씬 많이 등록되어 있습니다.
그리고 모든 매물이 온라인에 올라오진 않습니다. 등록되지 매물들이 훨씬 더 많습니다. 그러니 집을 직접 보러갈 경우, 네이버나 어플의 정보를 통해 예약을 하더라도 인근 주변의 부동산에도 반드시 예약하셔야 합니다.
네이버에서 확인하는 방법은 네이버부동산 - 원룸·투룸 - 지역 선택 하시면 등록된 매물을 볼 수 있습니다.
아래 사진은 다방에서 찾은 전세매물의 정보입니다. 요즘 어플들은 카카오로그인이나 네이버로그인 등 간편로그인으로 회원가입이 바로 되기 때문에 가입에 대한 스트레스는 걱정하지 않으셔도 됩니다. 다운로드 후 바로 확인 해 볼 수 있습니다.
2. 건물의 시세 확인
다음으로는 건물의 시세를 확인해봅니다.
원하는 전세 매물을 찾았다면, 인근지역 건물의 대략적인 매매 가격을 알아봐야 합니다. 건물 가격을 고려하지 않았다가는, 깡통전세의 당사자가 될 수도 있습니다.
국토교통부 실거래가 공개시스템에서 확인
'국토교통부에서 실거래가 공개시스템'에서 거래된 부동산 내역을 확인 할 수 있습니다.
우리는 원룸 건물의 거래내역을 확인해야 하므로, 상단 메뉴에서 단독/다가구 메뉴를 선택 후, 원하는 지역을 선택하면 동별 거래 내역을 확인 할 수 있습니다.
국토교통부 실거래가 공개시스템에서 모든 거래를 확인 할 수 있지만, 정보조회가 동별로 리스트업 되기 때문에 불편한 부분이 있습니다. 이것으로도 충분하긴 하지만, 좀 더 쉽고 상세하게 보고 싶다면 밸류맵을 추천합니다.
밸류맵에서 확인
밸류맵은 네이버지도나 카카오맵과 같이 지도에서 바로 조회가 가능하며, 평단 단가까지 나오므로 좀 더 직관적으로 정보를 얻을 수 있습니다.
실거래-단독/다가구 선택후 원하는 지역을 검색하시면 됩니다.
- 부동산 중개인에게 확인
꼭 여러 부동산 중개인으로부터 건물의 시세를 확인하세요.
문의하고 계신 중개인분은 선량한 중개인이겠지만, 혹시나 모를 가능성을 배제하기 위함입니다.
원하시는 원룸 건물의 년식이나 위치 등을 기초로 하여 거래가 어느정도에 되는지 알면 됩니다.
위 3가지 중 한가지만으로라도 시세를 꼭 확인해야 합니다. 건물가격을 알아야, 내 보증금을 넣었을때 나중에 안심하고 돌려받을 수 있는지를 생각해 볼 수 있기 때문입니다.
3. 등기부등본(토지/건물) 확인
원룸 건물의 등기부 등본을 확인할때 주의할 점이 있습니다.
- 토지부와 건물부 등기가 별도로 존재합니다. 각 등기부에 기록된 압류 또는 담보 내용 등을 확인합니다.
- 계약할 예정이라면 본인이 직접 떼어서 확인 합니다. 혹시 문제가 생겼을 때 나의 순위가 뒤로 밀리지 않아야 하므로 최소한 계약전, 잔금전 두번 확인해야 합니다.
인터넷 등기소에서 700원이면 아주 쉽게 등기부등본을 떼어 볼 수 있습니다.
등기부 등본에는 해당 건물과 토지의 소유주에 대한 정보와 담보물로 잡힌 내용이 기재되어 있습니다.
제가 작년에 빠져나왔던 원룸은 2명의 소유주가 동일하게 지분을 보유하고 있었고, 토지의 등기부등본에는 원룸 계약 1년전 국민건강보험공단으로부터의 압류가 해제된 기록이 있었습니다.
두 명의 소유주는 가족이었기에 계약시에 큰 신경을 쓰지 않았지만, 혹시라도 가족관계에 문제가 생기면 보증금을 돌려받기 어려울 가능성도 있으므로, 이런 물건은 피해야 합니다.
그리고, 중요한 토지에 걸렸던 국민건강보험공단의 압류 건은 압류 이후 약 3개월 후에 해제된 기록으로 남아있었습니다. 아마도 지속적으로 현금융통이 힘들었던 임대인이 아니었나 하는 생각이 듭니다. 계약 당시 부동산에서는 토지 등기부등본은 보여주지 않았었습니다. 저는 등기부 등본이 또 존재할 거라고는 생각지 못했기 때문에 확인을 안했던 것이죠.
임대인분은 나쁜분은 아니었지만, 시장상황에 의해 집이 나가지 않아 보증금을 돌려주기 힘들었었습니다. 상황이란것은 언제 어떻게 바뀔지 모르는 변수입니다. 그러니 최대한 내가 선택할 수 있는 선에서 안정적인 것을 선택해야 나중에 변동성을 줄일 수 있다는 점 잊지 마세요.
이렇게 아무생각 없이 계약을 했던 저는 삼년 후, 부동산 시장이 폭락하자 보증금을 쉽게 돌려 받을 수 없는 처지에 처하게 됩니다. 계약 당시에 소유주가 나뉘어 있던 점을 좀 더 고려해봤다면, 토지 등기부등본을 봤다면, 계약을 하지 않았을것 같은데 덕분에 이렇게 원룸에 대해 알게 된 점도 있네요. :)
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그리고 또!
등기를 확인해야 하는 중요한 이유는, 혹시 나중에 문제가 발생했을 경우, 내가 돈을 받을 수 있는 순서가 정해지기 때문입니다. 확정일자와 거주지 점령이 모두 충족되어야 나의 대항력과 우선변제권을 확보할 수 있습니다. 그러므로 계약을 했다면, 계약일에 바로 확정일자를 신청해야 합니다. 확정일자는 계약서가 있으면 관할 행정복지센터에서 신청할 수 있습니다.
4. 건축물대장 확인
건축물 대장에서 무허가, 불법건축물 여부와 주택 용도를 확인합니다.
건축물 대장은 민원24에서 무료로 확인 할 수 있습니다.
원룸 건물이 근린생활시설 용도라면, 취사를 위한 싱크대 등은 설치할 수 없습니다. 주거용으로 불법 개조 하여 원룸으로 임대하는 건물들이 많은데, 만약 신고 당하게 되면 싱크대를 제거해야 하는 불상사를 겪을 수도 있으니 피해야 합니다.
그리고 중요한!
주택용도가 아닌 근린생활시설로 등록되어 있다면, 전세대출이나 전세보증보험 가입을 할 수 없습니다.
우리는 전세사기를 예방하여 종잣돈을 지켜야 하는 것이 목적입니다.
전세보증보험을 필수로 가입해야 하므로, 주택용도인지를 꼭 확인하세요.
5. 공인중개사 확인
공인중개사 자격이 등록되어 있고, 정상적인 영업이 가능한 상태인지를 확인해야 합니다.
작년 1차 전세사기 조사시에 가담한것으로 분류된 공인중개사가 또다시 2차 조사기간에서도 적발이 되었었죠.
혹시나 모를 가능성도 있으므로. 꼭 공인중개사가 정상 영업이 가능한 중개사인지를 확인해야 합니다.
한국공인중개사협회 - 정보마당 - 개업공인중개사검색 에서 조회하시면 바로 확인 가능합니다.
6. 임대인의 체납세금 여부 확인
다행히 작년에 법이 개정되어, 나의 계약체결일이 임대인의 세금체납보다 시기적으로 먼저라면, 세금보다 나의 보증금이 우선순위가 됩니다.
하지만, 계약 시 세금 체납이 있다면, 보증금을 돌려받을 가능성이 현저히 낮아지겠죠.
임대인의 체납세금여부는 임대인에게 요청을 해야 확인 가능합니다. 공인중개사를 통해 임대인에게 요청하세요.
요즘은 원룸 전세 임대가 나가지 않아서 걱정인 시기 이므로, 임대인에게 요청을 하면 바로 확인 해 줄 시장 분위기 입니다. 임차인이 귀한 기회를 이용하여 임대인에게 요청하세요. 만약 확인을 거부한다면 이런 집은 피해야 합니다.
계약 당시 세금이 없더라도 혹시나 모를 가능성에 대비하기 위해, 계약서가 작성되면 그와 동시에 바로 확정일자를 신고해야 합니다. 확정일자를 신고하면 다음날 '0'시부터 나의 우선변제권이 생기기 되므로, 바로 신청하세요. 이것은 임대인의 추가 채무에 대항하기 위한 목적도 있습니다. 나의 순위를 지키키 위한 방법이므로 꼭 잊지 마세요.
앞으로 원룸의 전세계약은 임차인에게 유리한 방향으로 가지 않을까 싶습니다. 전세사기 이슈가 자꾸 불거지고 있기 때문에 관련 빌라나 원룸에 대한 임대차 규제가 강해질 것으로 생각됩니다.
7. 원룸 건물의 전월세 보증금 수준과 나의 순서 확인
이것 또한 집주인으로부터 확인을 받아야 하므로, 공인중개사에게 확인을 요청해야 합니다. 작년 11월 법원은 경매로 넘어간 다가구주택으로부터 보증금을 돌려받지 못했던 안건에서, 공인중개사는 이미 거주중인 다른 임차인의 보증금과 임대차의 종료기간에 대한 자료를 확인한 후에 임차의뢰인에게 자료를 설명해야 한다는 판결을 내렸습니다.
관련기사는 아래 링크 합니다.
https://n.news.naver.com/mnews/article/009/0005270085
공인중개사로부터 확인 받은 임차보증금의 합과 아까 확인한 건물의 시세를 비교해 보세요. 임차보증금이 건물시세의 80%를 넘어가면 위험한 집이므로 이런 집은 피해야 합니다.
그리고 다른 임차인의 종료일을 감안하여 나의 순서를 계산해보셔야 합니다. 예를 들어, 임차인들의 계약 종료일이 단기간에 몰려 있다면 위험도가 가중되겠죠.
8. 보증보험 가입 가능 여부 확인
이제 보증보험은 필수로 가입해야 합니다. 특히 빌라나 원룸은 가입을 고민하시면 안됩니다.
보험료율을 확정할 수는 없지만, 대략 0.13% 안팎수준입니다. 보증금 1억이라면 13만원 수준의 보험료를 예상하시면 됩니다.
적은 금액으로 큰 위험을 예방할 수 있으므로 꼭 가입해야 합니다.
위에서도 언급했지만, 근린생활 시설이나 불법 건축물의 경우는 보증보험에 가입할 수 없습니다.
피 같은 내 돈이 들어가는 것이니 안전한 건물에 계약을 해야 겠죠. 보증보험도 마찬가지로 돈이 떼일 위험이 없는 물건에 대해 보증을 해줍니다. 보증보험에 가입이 된다는 것은 물건이 안전하다는 의미가 되기도 합니다.
보증보험은 서울보증보험 SGI, 주택도시보증공사 HUG에서 가입하시면 됩니다.
둘 다 진행해 보고 가입가능한 저렴한 곳에서 진행하시면 됩니다.
저는 HUG에서 가입했을때 보험료가 더 저렴했습니다.
9. 계약 당사자가 등기부등본, 건축물대장 상 소유자와 동일 인물여부
등기부등본 소유주, 건축물대장 소유주가 계약자와 동일 인물인지를 확인해야 합니다. 모두 확인을 하고 계약을 하시겠지만, 계약날 정신이 없어서 미쳐 확인하지 못하고 계약을 하게 되는 경우도 있습니다. 꼭 계약 전에 한번 더 확인을 하고 계약을 하셔야 내 보증금을 보장 받을 수 있습니다.
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