묵시적 계약 갱신 중 원룸 전세 빼기 경험 #2

 

지난 글에선 부동산 시장 하락의 영향으로 주거 선호도가 더 떨어져 버린 원룸의 전세를 빼야 했던 상황과 임대인과의 초반 협상 과정에 대해 정리했었습니다. 

 

지난 글은 아래 링크로 참고해 주세요. 

 

묵시적 계약 갱신 중 원룸 전세 빼기 경험

 

 

이번 글에선 원룸의 특성과 임차권 등기 명령에 대해 정리해보겠습니다. 

 

원룸은 일반 아파트와는 다른 형태이기 때문에, 접근 방식도 아파트와는 다르게 접근해야 합니다. 

 

원룸은 1인 소유의 다가구 주택

아파트나 빌라 같은 공동주택의 경우엔 호실별로 등기를 해야 합니다. 

하지만 원룸은 1명의 주인이 건물을 소유하고 있는 형태이기 때문에, 등기부등본에 기재되는 채권 관련 등기 외에는 전세입자의 비율과 보증금, 순서를 알기 어렵습니다. 

 

등기부등본에서 근저당권이나 압류 등의 내용을 확인할 수는 있지만, 현재 원룸 건물에 채권으로 잡힌 보증금의 정도와 순서를 알려면 주인에게 직접 확인하는 수밖에 없습니다. 하지만 임대인에게 직접 물어본다면 기분 나빠 할 수도 있으니, 우선은 부동산을 통해서 알아보셔야 합니다. 

 

등기부등본에 기재된 채권과 원룸의 총보증금의 합이 건물시세의 70% 이상인지를 확인

인근 원룸의 시세를 우선 파악한 후, 등기부등본상에 기재된 근저당권 금액과 원룸의 전세보증금의 합을 계산해 봅니다. 

참고로 근저당권이 잡혀 있다고 무조건 위험한 것은 아닙니다. 근저당권은 은행에서 빌린 담보 대출입니다. 

 

참고로 원룸의 인근 시세는 국토교통부와 부동산 플래닛을 통해 확인해 볼 수 있습니다. 

 

국토교통부 실거래가 공개 시스템 바로가기

부동산플래닛 바로가기

 

 

이 근저당권과 원룸 총 보증금의 합이 원룸 시세의 70%를 넘으면 위험한 건물입니다. 

하지만 그 합이 낮으면 낮을 수록 나의 보증금을 안전하게 지킬 수 있는 확률은 높아지겠죠?

 

* 등기부등본에 압류 같은 사항이 기재되어 있다면 절대 계약하면 안됩니다!!

 

건물이 경매로 넘어갈 경우, 나의 순위를 생각해 봐야 합니다. 

우선 등기부등본에 기재된 근저당이 저보단 순위가 당연히 높습니다. 나의 계약 전에 설정된 근저당이니까요.

그다음 원룸의 전세 세입자와 월세 세입자의 가구 수를 확인해야 합니다. 계약당시 당연히 저의 어머니의 순위는 제일 후순위이겠죠. 

 

위에서도 언급했지만 전세가구 비율과 전월세보증금의 크기를 알면, 건물이 경매로 넘어갈 경우 나의 보증금이 안전할지 아닐지를 대략 알 수 있게 됩니다. 

 

원룸의 등기부등본은 토지와 건물 두가지로 나뉘어 있습니다. 

어머니의 집을 계약할 때, 분명 등기부등본을 확인하고 계약을 진행했는데, 아마도 건물등기만을 확인했던 것 같습니다. 직접 등기를 떼어보니, 건물 외에 토지 등기가 따로 있다는 것을 알게 됐습니다. 

 

말소 사항을 포함하여 토지 등기를 떼어 보니, 계약 1년 전에 국민건강보험공단으로부터 토지에 압류가 들어왔었고, 약 3개월 후에 압류가 해지된 기록을 발견하게 됩니다. 

 

자세한 사항은 알 수 없지만, 임대인은 현금 융통이 어려운 분이 아닐지 추측을 해봅니다. 보증금을 못 받을 확률이 높아보이죠?

 

이런 상황을 사전에 방지하기 위해선 계약 전에 등기부등본을 꼭 본인이 떼어 보셔야 합니다. 

대부분의 부동산 중개인들은 계약 시 단점으로 작용할 수 있는 부분들을 세입자들이 확인할 생각을 못하도록 유도하기 때문에 먼저 떼어서 확인해야 합니다. 

부동산 중개인이 사기의 목적으로 그런다기 보다는 거래가 성사되어야 돈을 받기 때문에 어쩔 수 없는 부분인 것 같습니다. 

 

참고로 등기부등본은 인터넷등기소에서 700원이면 확인 할 수 있습니다. 

인터넷 등기소 바로가기

 

 

계약서 작성전에, 그리고 잔금 치르기 전에 꼭 등기를 여러번 직접 확인해 보세요. 계약서 작성 후 새로운 등기가 올라 올 수 있기 때문에, 계약서에 잔금일 익일까지 추가등기가 없어야 한다는 내용을 특약으로 기재하고, 잔금 송금전에 등기를 다시 한번 확인해봐야 합니다. (전입 신고 후 다음날 0시부터 효력이 발생하기 때문에 잔금일 익일로 지정하는 것입니다.)

 

저는 마음이 조급해지기 시작했습니다. 집 보러 오는 분들은 없고, 폭염에 장마에 추석에,,,,

임대인으로부터 보증금을 받지 못할 것 같다는 불안감이 스멀스멀 올라옵니다. 

 

9월이 되어 폭염은 누그러지기 시작했지만, 여전히 집 보러 오는 사람은 몇 없었습니다. 제가 연락했던 100 곳이 넘는 부동산에서도 한 분도 오시지 않았습니다. 인근 부동산에서 몇 분 오셨을 뿐입니다. 

 

역시,, 원룸은 거주 선호도가 매우 떨어집니다. 부동산 시장 악화도 한 몫 했지만, 빌라 전세사기가  가장 큰 역할을 한 것 같습니다. 아파트처럼 등기부등본에 모든 것이 한 번에 확인이 되는 것도 아니고, 부동산 중개인으로부터 얻은 정보와 임대인과의 통화에서 얻어낸 정보에만 기대야 한다는 것이 더 불안했던 것 같습니다. 

 

임차권 등기 명령의 조건

1. 임대차 계약이 종료되어야 합니다. 
2. 보증금의 일부 또는 전액을 반환 받지 못한 경우여야 합니다. 
3. 전입신고와 확정일자가 유지된 상태여야 합니다. 
4. 집을 점유한 상태여야 합니다.

주택을 인도받고 나면 전입신고를 해야합니다. 전입신고를 하면 다음날 0시부터 대항력이 발생합니다. 

대항력은 건물의 소유주가 바뀌어도 임대차의 계약을 주장할 수 있게 하는 힘입니다. 

 

확정일자는 우선변제권이 생겼음을 의미합니다. 우선변제권이란, 건물이 경매로 넘어갔을 경우, 후순위권리자나 채권자보다 우선하여 변제받을 수 있는 권리입니다. 혹시나 계약 이후 임대인이 세금을 체납한다면, 나의 순위는 세금에 밀리게 됩니다. 혹시 모를 상황에 대비하여 확정일자는 꼭 계약서 작성 후 바로 발급해 주세요. 

 

점유권은 매우 중요합니다. 임차권 등기를 신청하고 바로 집을 빼서는 안됩니다. 등기가 실행된 것을 확인한 이후에 짐을 빼야 효력이 발생됩니다. 

 

 

임차권 등기 명령이 보증금 환급을 보장하지는 않습니다.

 

등기부등본에 임차권 등기 사항이 등록되면, 말소되더라도 기록으로 계속 남아있기 때문에 다음 임차인을 구하는데 큰 어려움이 생깁니다. 이것은 임대인에게 큰 압박이 될 수 있죠. 

하지만 임차권 등기 명령을 진행한다고 해서 임대인이 임차인에게 보증금을 꼭 돌려줘야 한다는 강제성이 부여되는 것은 아닙니다. 

 

이것이 문제였습니다. 

만약 임대인이 정말 돈이 없어서, 보증금을 돌려 줄 마음이 없다면, 임차권 등기 명령을 하더라도 원룸 건물이 경매로 넘어가서 해결이 될 때까지 오랜 시간을 기다려야 했습니다. 

 

임차권 등기 명령을 하는 것이 맞는지, 아닌 지에 대해 한참을 고민해 보았씁니다. 

 

제가 내린 결론은, '임차권 등기 명령 보다는 집주인에게 읍소하자' 였습니다. 

 

저희 어머니의 보증금은 적은 수준이었고, 집주인은 전세 보증금을 그 지역 최저가로 부동산에 내놓았으며, 어머니의 입주유예로 발생되는 부과금들을 제때에 맞게 부담하고 계셨기 때문에 법적 압박보다는 가여운 우리의 사정을 최대한 어필하는 것이 보증금을 최대한 빨리 돌려받을 수 있는 길이라는 판단이 들었습니다. 

비록 이사날자는 3개월이나 미뤄졌지만, 임대인분이 노력하고 계시는 모습에서 더 믿어보자는 마음이 컸던것 같습니다. 

 

임대인과의 협상

1. 상의를 드리고 싶다는 말로 시작을 했습니다. 

임대인 분이 저희 어머니 연배였기 때문에, 권리만 내세우면서 말씀드리는 것보다는 상의를 드리고 싶다는 말로 시작함으로써 임대인의 경계를 풀고자 했습니다. 이 방법은 효과적이었습니다. 임대인 분은 약간의 과시욕이 보이는 분이셨는데, 그정도는 그 나이대에 당연히 보이는 행동으로 생각되었습니다. 내 보증금 받는 건 당연한 건데 저자세로 나갈 필요가 있냐라는 생각이 들 순 있지만, 우선 돈을 받아야 하니 상대방을 이해하고자 했습니다. 돈 받는게 제일 중요하니까요. 

 

2. 어머니와 저의 가여운 상황을 어필했습니다. 

어머니는 저희 아이들을 돌보시느라 거의 십년간 원룸 생활을 하셨습니다. 그러다 드디어 새로 지은 임대아파트에 입주하시게 된 거라 기대가 매우 크셨습니다. 게다가 어머니의 첫 아파트이기도 했습니다. 이런 상황들과 연결지어, 입주권을 놓치게 될 경우 제 어머니의 거주 환경 자체가 달라지게 되는 것에 대해 읍소를 했습니다. 인근 새아파트 전세금을 기회비용으로 설명드리기도 했습니다. 

 

3. 결단을 내린 후, 목적에 필요없는 것은 하지 않았습니다. 

여러 번의 통화 과정 중, 내용증명 발송에 대해 말씀 드렸을 때 매우 기분 나빠하셨습니다. 결국 고민 끝에 내용증명은 발송하지 않았습니다. 임차권 등기 명령을 실행하지 않기로 결론 지었기 때문이기도 하고, 내용증명을 발송하는 주 이유가 계약의 해지를 증명하기 위함이었으니까요. 그리고 계약의 해지에 대한 증빙은 이미 문자와 통화녹음으로 준비해두었으니, 임대인을 도발하고 싶지 않았습니다. 

보증금 반환 성공

결국 집은 나가지 않았지만, 어머니는 10월 말에 보증금을 받으시고 원하시던 새아파트로 입주 하셨습니다. 

어찌나 속시원 하던지요. 

입주유예기간 3개월을 꽉꽉 채우게 될거란 생각은 안했는데, 결국 그렇게 되었네요. 

3년 전 어머님이 그 원룸에 입주 하실때만 해도 선택할 수 있는 원룸이 몇 없었는데, 지금은 원룸이 넘쳐나는 것을 보면, 경기 침체는 부동산에도 영향을 미쳐 원룸수요를 거의 Zero로 만들어 버립니다. 

그러니 원룸을 선택하실 거라면, 꼭 안전한 원룸으로 선택하셔야 합니다.